6. 실계약서 작성을 위한 계약일 정하기
가계약금 삼천만원을 넣기까지 1시간여 동안 내 딴에는 속을 끓여서인지 집에 와서 한참을 침대에 누워있었고, 와 이제 말로만 듣던 실거주 갈아타기가 진짜 시작이구나..이사해야겠구나 싶은 마음에 조금 아득해지기까지도 했다.
양쪽 부동산을 통해 매수/매도자 간 일정을 조정해서 일주일 후 주말 저녁에 계약서를 작성하기로 하였다. 일반적으로 가계약금을 이체하고 일주일 내외의 시점에 매도인과 매수인 간에 (가급적) 대면하고 계약서를 작성하며, 그날 매매대금의 10%에서 가계약금을 제외한 금액을 이체한다.
실거주 갈아타기를 위한 매수물건을 잡고 가계약금 입금 이후 중도금 증액이나 잔금일정 변경 등 이런저런 일이 있긴 했지만, 다행히도 양쪽 부동산의 중개로 어찌저찌 넘어가고 통상적으로 가계약금 입금일 1주일 전후로 정해지는 계약서작성일은 그 다음주 주말저녁으로 정해졌다.
7. 계약서 작성에 필요한 부분에 대한 검토(하자담보특약 등)
매매계약서상 일반적으로 들어가는 내용 외에 특약사항을 넣을 만한 것이 있으면, 사전에 부동산 측에 요청하고 초안을 받아보는 것이 효율적인 것 같아서 이리저리 찾아보았다.
매매계약에서는 임대차계약과 달리 사용과 관련된 내용이 아닌 하자없는 물건에 대한 소유권이 이전이다보니, 하자담보특약이나 잔금 전 인테리어 협조 등이 주를 이루고 요즘에는 매도인의 세금체납 여부를 확인할 수 있는 국세 및 지방세완납증명을 요구하기도 하는 듯하다. 우리 집의 매수인이 임대차계약에서나 쓰는 이 서류들을 요구해서 잠시 당황했으나 안될 것도 없어서 특약에 넣어주기는 했지만, 나는 굳이 매도인에게 요구하지 않을 것이다. 이유인즉, 매매 잔금 당일 등기부를 통해 소유권 및 근저당권의 상태를 확인할 것이고, 그 길로 대금을 지급한 법무사가 등기소에 가서 소유권 이전등기를 접수할 것인데 그 시간 사이에는 등기부 을구에 제한물권이 설정되는 것은 무리인 것으로 보이기 때문이다.
그것보다도 중요한 것은 매매 이후 집에서 발견되는 중대하자. 즉 누수, 보일러 고장 등에 대한 하자여부 확인이라고 생각했다. 작년에 갑자기 윗집 보일러 누수로 인테리어 후에 거실전체를 도배해야했던 개인적인 경험으로..그리고 매매계약이다 보니 이부분은 특약에 넣어달라고 부사님께 부탁했으나, 해당 단지는 14년 입주한 단지로 부사님은 그곳에서 영업하면서 이런 특약을 언급한 사람은 내가 처음이었다고 ㅎㅎ 어쩌다 똘아이가 된듯한 기분(?) 이었지만, 대부분 보일러의 교체시기가 10년 전후라서 입주 후에 교체할 예정이긴 하지만 그 사이에 생기는 하자에 대한 특약을 걸고 싶다고 일단 내 의사는 표시해놓았다.
매도인 측 부동산에서는 매도인이 생각보다 빠르게 매도계약을 체결하게 되면서 우리 쪽 잔금일정을 맞출 수 있을 것으로 생각하고 오케이했는데, 생각보다 날짜가 맞는 물건이 없어서 잔금일을 조정할 수 있냐고까지 물어봤었고, 물론 우리 쪽에서 안 된다고 거절한 상태라 매도인이 어쨌든 편치않은 상황인데, 현재 집에 하자가 없는 상태임에도 굳이 매도인을 불편하게 하지 않는 게 나을 것 같다고 의견을 주셔서 대신 계약서 쓸 때 넌지시 물어보는 것으로 조율해주셔서 그렇게 하기로 했다.
8. 자금조달계획서 작성을 위한 대출한도 재확인
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙에 따라 6억 이상의 주택(비규제지역) 취득 시, 주택구입에 필요한 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있다. 대부분 매매계약 체결 시 부동산에서 작성을 하고, 1) 해당 부동산의 취득자금이 자기자금인지 차입금인지를 구분하고 2) 자기자금의 경우 예적금 등 보유자금이면 잔액증명서 등 증빙을, 부동산 처분대금이면 매매계약서 를 첨부하며, 3) 차입금 등의 경우 대출금인지, 임대보증금인지 회사지원금 등인지에 따라 각각 증빙을 달리한다.
내 경우 부동산 처분대금과 대출금액으로 자금조달을 할 것이므로, 처분대금은 이미 확정되었고, 대출금액으로 기재할 한도를 확인해야 하므로 보험사에 원천징수영수증 사본을 제출하고 한도가 나오는지 정확히 확인해보았다. 다행히 처음에 들었던 한도를 그대로 대출받을 수 있을 것으로 통보받았고, 원래 필요자금만큼 담보대출을 받는 것이긴 하지만, 알게 모르게 소액으로 쪼개져 있는 채로 대출이자를 납부하게 했던 신용대출을 이참에 장기대출로 대환하는 차원에서 금융기관에서 주는 한도를 풀로 활용할 계획이다. 일반 직장인인 내가 할 수 있는 최고의 재테크는 내가 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 (원리금이 감당가능한 범위 내에서) 대출한도껏 받아서 등기를 치는 것이 아닐까 싶다.
지금 매도한 집을 살 적만 해도 대출에 대한 이해가 없었고, 자본주의사회에서의 인플레에 대한 개념도 없었기에 그냥 보통 사람들처럼 대출이 많이 받으면 큰일 나는 줄 알고, 주거래은행에서 내준 대출한도의 반 정도만 사용하고, 모았던 돈을 다 털어넣어서 아예 자금적으로 무리하지 않는 선에서 매수했었다. 그때 가능한 범위내의 대출한도를 최대한 활용해서 조금 더 가격대가 높은 집을 매수했다면 10여년이 지난 지금 움직일 수 있는 폭이 더 다양했을 것인데, 자본주의에 대한 이해가 생긴 지금에서는 많이 아쉬운 부분이다.
향후 금리상태가 어찌될지는 모르지만..현재 기준으로 5%의 금리/ 40년 상환으로 계산 시 1억원에 대한 원리금은 50만원이 안된다. . 50만원을 절약하면..1억원을 대출받을 수 있다는 말이기도 하다. 물론 적정 소득이 뒷받침되어야 가능한 건 기본 중의 기본!
9. 매매계약서 작성하기
약속한 시간에 신분증, 도장 그리고 otp를 챙겨서 약속시간보다 10여분 먼저 매도인 측 부동산에 도착했다.
하자담보특약의 언급으로 양쪽 부동산사장님께 약간 똘끼 있는 매수자로 비춰졌던 탓인지, 부동산사장님의 특유의 답답함과 꼼꼼함의 콜라보 덕인지 생각했던 것보다 매우 상세하게 물건에 대한 최종 브리핑을 받을 수 있었다.
당연히 확인해야하는 부동산등기부등본, 건축물대장 이외에 토지대장까지 서류상 그리고 실질상 현상태가 이상없음을 사전 확인해주셨고, 별도로 매도인이 오면 확인해야할 리스트를 만들어서 갖고 계신 점이 인상적이었다(내 매도계약을 전담했던 부동산사장님께는 찾아볼 수 없었던 꼼꼼함이라)
이미 계약금의 일부를 입금하였고 입금 전에 계약금, 중도금과 잔금 금액 및 일정이 공유되어 양자 간에 인지된 상태로 계약성립이 되었지만, 혹시라도 추가사항이 있다면 계약서에 서명하기 전에 조정할 수 있는 여지가 있으므로 계약서에 날인하기 전까지 긴장이 되었던 건 사실이었다.
시간보다 조금 늦게 매도인이 가족들과 도착하자, 부사님이 신분증과 도장 그리고 등기필증을 요청하셨고, 조합원 물건을 샀던 매도인은 기존 매매계약서는 가져왔는데 등기필증을 놓고와서 차후에 확인해주기로 하셨다. 테이블에 나란히 앉아서 부사님이 당일 출력한 등기부등본상의 갑구에 나오는 소유주와 매도인의 신분증상 인적사항이 맞는지 확인 후, 양쪽 신분증을 매수인과 매도인에게 교차해서 확인하도록 해주고, 계약서에 담긴 본인의 인적사항에 틀림이 없는지도 그 자리에서 재차 확인!
공동중개이므로 작성해야할 부동산 계약서 및 중개대상물확인서는 총 4장이며, 사전에 확인해준 등기부등본, 건축물대장 등을 재확인시켜줬고, 매도인 측 부동산사장님의 리스트업하신 내용에 대하여 매도인에 구두로 확인하심
- 아래윗집 간에 누수 등은 없었는지
- 보일러 고장, 결로 등의 하자는 없는지
- 옵션으로 달려있는 레인지 후드, 비데 등 가전기기의 작동에는 이상이 없는지
- 기타 집에 사전에 고지해야 할 하자가 있는지 여부를 구두상으로 확인
내가 매도인으로서 매매계약을 체결할 때는 겪지 못했던 부분이라 매수인의 입장에서는 조금은 안심이 되는 부분이었고, 중간에서 조율해주신 부사님께 감사한 마음이 들었다
10. 계약금 잔액 이체하기
총 매매대금, 계약금, 중도금과 잔금의 지급일정과 금액을 확인하고, 각각의 계약서에 이름을 자필 기재한 후, 부동산 사장님이 일괄로 도장을 날인하는 중에 나는 계약금 차액을 입금하려는데..
어쩐 일인지 자꾸 otp 인증번호가 일치하지 않는다는 메세지가 뜨는데..이상하다 싶어 계속 시도하다, 갑자기 아차 싶은 생각에 후덜덜 ㅠㅠ 거액이 오가는 부동산 거래에서 혹시라도 오래 사용해온 otp 배터리가 나갈까바 지난주에 교체했는데, 새 otp가 아닌 늘상 쓰던..그래서 손에 집히는 구 otp를 들고 왔다는 걸 깨달았을 땐..잠시 아득해지고..당황해서 매도인과 부동산에 양해를 구하고 지하주차장으로 나왔다.
다행히 집에 있는 아이에게 전화해서 새 otp를 찾아보라고 한 덕분에 아이가 눌러서 확인해준 인증번호를 받아서 죄송합니다 하며 부동산을 나온 지 7-8분 만에 매도인에게 이체 성공 ! 휴~ 집에 다른 가족이 있었기에 망정이지..차로 7-8분 거리이긴 하지만 계약체결이 거의 마무리된 상황에서 매도인에게 큰 실례를 할 뻔한 걸 겨우 땜방할 수 있어서 얼마나 다행인지 ㅎㅎ
머쓱해하며 죄송한 마음으로 부동산사무실에 들어갔을 땐 모든 상황 종료! 매도인은 이체대금을 확인했고, 아까 날인한 계약서, 중개대상물 확인서, 등기부 등의 관련 서류는 클리어파일에 다 넣어주셨고, 일정대로 중도금 이체 드리고 잔금날 뵙겠다는 어색한 인사를 하고 나왔다.
<덧붙임> 11. 자금조달계획서 제출
부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(별지 제1호의3 서식)
매수인인 나의 인적사항과 자금조달계획(자기자금(매도대금)+차입금등(대출금액))으로 기재해서 부사님께 사진으로 전송!
서식의 후단에 첨부서류(매매계약서, 금융기관대출신청서 등)이 있어서 첨부해야되냐고 물어봤는데, 조정대상지역에서 해제되면서 증빙서류 첨부할 필요 없다고 확인해주셨고, 그렇게 실거래가 신고가 되었는지 그 다음날 구청 부동산정보과에서 중개업자가 신고한 실거개가격 및 중개보수 상한요율에 대한 간단한 안내문자가 도착! 그리고 아실앱에서 내가 매수한 집의 실거래가 확인가능!
이렇게 실거주 갈아타기의 첫 단계가 마무리되었구나 싶은 마음에 안도의 한숨이 휴~~내 인생에서 꽤나 급박하게 흘러간 2주간의 여정이었다..그것도 생애 가장 거액의 거래계약..ㅎㄷㄷ
투자 관련 서적이나 포스팅 등 여러 경로를 통해 미리 인지하고 있던 내용들. 임장은 수중에 돈이 없을 때도 다녀 버릇해야한다..그리고 지금 같은 반등(?)장에서는 매도 계약금 받고 바로 매수계약금을 쏠 수 있을 정도의 사전 준비해야 한다는 두 가지가 매우 주요했던 팁이었다. 매도하기 전에 간단한 임장을 통해 매수할 물건의 범위를 좁혀 놓았던 것 그리고 그전부터 몇 달간 지속해왔던 시세트레킹도 내가 마음 잡는데 한 몫한 것은 분명하다.
물론 조금 더 갈아타기할 마음을 빨리 먹지 못한 여러 사정으로 인해..올 초만 해도 30평대를 잡을 수 있었던 가격으로 결국엔 25평을 매수하였지만, 이건 일종의 지각비인 것도 인정(과연 내가 연초에 지금 집을 매도할 용기를 낼 수 있었을까..매도가 수월하게 되었을까..그리고 손해보는 기분으로 한 매도금액으로 내가 30평대를 매수할 수 있었을까 싶은 마음에..이건 불가피한 비용임을 부끄럽지만 인정할 수 밖에) 그리고 지금은 추적관찰하자는 의사소견으로 취소되었지만 당초 9월에 예정되었던 큰 수술로 인해..올 상반기에는 실거주 집을 갈아타기할 결정을 할 수 있었던 속편한 상황이 아니었던 것도 인정할 수 밖에 없고.
조금 늦은 감이 없진 않지만, 내가 처한 상황들을 단순히 요리조리 피하지 않고, 당시 처한 상황에서 할 수 있는 최대한을 한 것에 대한 만족감은 분명히 있다. 미리 부동산시장의 변화에 대해 인지하고 있지 않았다면, 수술이 취소된 다음 주에 바로 부동산에 갈 엄두를 내지는 못했을 것 같다. 조금씩이라도 이렇게 한단계 한단계 나아가는게 개인적으로는 큰 변곡점이 되리라는 마음도 생겼고..
정말 신기한 것이 이렇게 계약서를 쓰고 나니, 은행대출이 좀 많긴 하지만 은행이자 내면서 검소하게 생활하며, 여기서 인플레이션을 헷지하며 이 자산이 돈을 벌어 주는 시간 동안 나 역시 소득을 모아서 다음 번에는 한강이남으로 가던지..최소한 강북 한강변쪽으로는 남진할 수 있지 않을까 하는..희망회로가 마구 돌아가더라는 ㅎㅎ
실제로 남편과 다음 갈아타기 대상으로 어느 정도의 입지를 가진 아파트가 좋겠냐며 호갱노노 여기저기를 뒤적거리며 이야기를 하고 있더라는..이런 방식으로 자산의 크기를 키우고..그 자산을 담을 수 있는 나의 그릇을 키우는 것인가보다.