임대사업자가 소유한 임대주택이 앞선 주택가격 및 부채비율에 적합하다면, 그 다음은 법에서 정한 기한 내에 가입해야 하는 임대보증금보증 가입을 위한 구비서류를 하나씩 살펴보고자 한다.
구비서류를 살펴보기 전에 물건지 관할 구청에 임대주택을 등록하여야 하는데, 최근 민간임대주택에 관한 특별법이 개정(23.10.2일 시행)되어 임대보증금보증을 가입해야 하는 대상이 단순한 임대사업자가 아닌 임대사업자로 등록하려는 자를 포함하는 것으로 개정 및 시행되어 시군구청 주택과에서 보증가입을 해 와야 임대등록을 해주는 것으로 바뀌었다. 임대사업자로 이미 등록된 사업자의 경우에도 임대주택을 추가로 등록하려는 경우 동일한 프로세스를 따른다. 상기 선보증의 경우 주택도시보증공사에서만 가입이 가능하다.
임대보증금보증은 주택도시보증공사, 서울보증보험 등에서 가입이 가능하나 민간회사인 서울보증보험은 보증료가 상대적으로 비싸서 대부분의 경우 주택도시보증공사의 임대보증금보증에 가입하고 있다.
<주택도시보증공사의 임대보증금보증 가입을 위한 구비서류>
- 임대사업자 등록증(등록 전 임대사업자의 경우 생략)
- 사업자등록증 사본(세무서에 신청한 사업자등록증의 사본)
- 주민등록초본(최초 신청 시 필요하며, 중간에 임대사업자의 주소변경이 있는 경우 구청에서 발급하는 임대사업자 등록번호가 변경되므로 발급해서 제출)
- 임대사업자의 신분증(본인이 아닌 대리인 방문 시, 공사 양식의 위임장을 작성하고 임대사업자의 인감도장과 인감증명서 지참 필요)
- 임대차계약서 사본 및 일부보증가입동의서(임대차 신고대상주택의 임대차개시일이 보증
- 신청일로부터 1개월 이내여야 접수 가능하며, 일부보증을 가입하는 경우 임차인으로부터 동의서에 서명을 받아야 함)
- 부동산 등기부등본 및 건축물대장
- 주택가격확인서류(연립, 다세대의 경우 공동주택공시가격, 다가구주택은 개별주택공시가격, 오피스텔은 국세청 기준시가 또는 KB시세, 아파트의 경우 공동주택 공시가격 또는 KB시세로 적용)
- 국세 및 지방세완납증명서
등록임대사업자가 공사에 방문신청하는 것이 원칙이나, 대리인이 인감증명서와 인감도장을 지참하고 가면 신청가능하다. 인감증명서(3개월 이내 발급분)를 제외한 대부분의 서류들이 보증신청일을 기준으로 1개월 이내 발급분을 접수하며, 국세 및 지방세완납증명서는 보통 1개월 이내의 유효기간을 두고 발급해주지만, 납기도래하는 세금이 있는 달은 1-2주 짧게는 3-4일의 유효기간으로 발급되는 경우가 있어 공사 측에서 보완요청을 하므로 주의가 필요하다.
그리고 주택도시보증공사의 경우 우리은행에 임대보증금보증발급업무를 위탁해서 우리은행 영업점에서도 가입이 가능하므로, 주택도시보증공사로 방문하기 어려운 경우에는 우리은행을 방문하는 것도 추천! 주택도시보증공사는 지사가 많지 않아서 은행 영업점으로 가는 것이 이용자 입장에서는 더 편리하나, 간혹 은행 지점에 따라 해당 보증을 취급하기 꺼려하는 경우도 있어 거절당하고 다시 보증공사로 가야 하는 경우도 있기는 하다. 그래도 주택도시보증공사는 발급업무 과다로 보증신청부터 발급까지 1-2개월이 소요되는 반면, 우리은행은 당일 보증발급이 가능해서 빠른 보증발급을 원하는 경우 은행방문이 유리하다. 다만, 단독주택이나 다가구주택의 경우 우리은행에서 취급하지 않으니 주의할 것
아래 서류는 일반적인 경우에 해당하는 구비서류이며, 특수한 임대주택에 해당하면 다음과 같은 구비서류가 추가로 필요하다.
[1. 신축건물]
신축건물인 경우 임대등록을 하는 시점에 공시가격이 나오기가 어려우므로, 주택가격을 산정할 수 있는 방법이 없어 대부분의 경우 감정평가를 받아 그 가격으로 주택가격으로 적용하여 보증을 가입할 수 있다. 간혹, 취득세 납부 영수증에 기재된 시가표준액을 기준으로 주택가격을 산정하고 그 이내로 임대보증금+선순위채권이 들어오는 경우 보증가입이 가능하기도 하니, 신축건물에 대한 보증가입 시 상담 시 해당 서류를 지참하는 것도 좋다.
감정평가를 받는 경우, 일부 평가법인의 감정서를 인정하지 않으므로(주택도시보증공사의 경우 홈페이지에 게시된 37개 법인을 통해 감정평가 받는 것을 권장) 평가법인의 선정 시 유의가 필요하고, 평가목적은 담보제공용으로 기재하여 받아야 한다. 또한, 한 건물에 여러 채의 임대주택이 있는 경우 해당 건물의 중간층의 1세대를 감정평가 받으면, 그 가격을 다른 세대에도 적용해서 주택가격으로 산정하여 사용할 수 있다. 세대별로 모두 받으면 감정평가 수수료가 매우 부담되므로 통건물을 갖고 있는 임대사업자는 참고하는 것이 좋다.
[2. 공동담보물건]
1개의 물건에 대해 근저당권을 설정한 것이 아니라 채무자인 소유자가 소유한 다수의 주택을 한꺼번에 담보로 잡아 대출을 받게 되는 것을 말하며, 공동담보 설정이 되어 있는 임대주택은 보증신청이 매우 까다롭고, 신청하기 전에 정확한 구비서류 확인이 안 되는 경우가 많아 한 번에 접수처리가 되지 않는 경우도 빈번하므로 사전에 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.
공동담보가 설정된 임대주택에 대해 보증가입을 하려면, 공동담보목록에 기재된 모든 세대에 대한 정보(주택가격과 임대보증금)가 필요하고 해당 정보에 대한 확인이 되어야 보증가입이 가능한지 여부를 알 수 있고, 접수 또한 가능하다.
예를 들어, 10세대가 공동담보로 묶여 있는 임대주택인 경우, 1개 세대만을 보증가입하더라도 10세대의 등기부등본, 공시가격확인서(다세대의 경우)와 임대차계약서가 필요하다는 이야기다. 특히, 등기부등본의 경우 1개 세대는 공동담보목록을 포함하여 발급하여야 한다. 등기부발급 키오스크에서는 안 되고, 인터넷등기소에서 발급할 때 공동담보목록에 체크표시하여 발급하면 해당 등기부등본에 공동담보목록이 같이 출력된다.
10개 세대 전체의 임대보증금과 근저당권설정금액의 합이 10개 세대의 주택가격 이내로 들어와야 할 뿐만 아니라, 각 세대별 임대보증금이 주택가격보다 낮아야 가입조건에 충족되므로, 공동담보로 묶인 세대라면 보증가입을 하지 않는 세대라 하더라도 세대별 보증금이 주택가격보다 낮은지 반드시 확인해봐야 한다.
[3. 단독/다가구주택]
빌라, 다세대처럼 세대별로 구분등기된 건물이 아닌 1개의 토지 위에 건축된 건물로 층별로 각기 다른 호실로 나뉘어져 있지지만, 모든 호실의 건물의 소유주는 1명인 것이 다세대주택과는 구분된다. 등기부등본 상에 201호와 같은 호수가 기재되어 있지 않은 주택은 대부분 다가구 주택이다.
이런 종류의 주택을 소유한 임대사업자는 1개 호실에 대한 임대보증금을 가입하더라도, 위의 공동담보 경우처럼 해당 건물의 모든 세대의 임대차계약서를 구비해야 보증가입조건을 확인해준다. 특히, 1층에 상가가 있는 주택인 경우 상가임대차계약서도 필요하다. 상가는 임대주택은 아니지만, 전체 주택에서 차지하는 임대보증금의 비율인 부채비율을 계산할 때 상가의 임대보증금도 포함되어 주택가격대비 임대보증금의 비율을 계산하므로, 다가구주택을 소유한 임대사업자인 경우 건물 전체에 들어있는 임대차계약서를 가져가야 함을 유의할 것
또한, 다가구주택의 모든 보증금과 근저당권의 합계금액이 주택가격의 60%이내라면, 임차인으로부터 일부가입동의서에 미가입함에 동의받는 경우에 한하여 가입의무가 면제될 수 있으므로, 월세계약이 주된 임대차계약인 임대인은 보증가입이 면제되기도 하니 참고하기 바란다.
그리고, 보증금 자체가 최우선변제금 이하인 경우에는 임차인으로부터 보증미가입동의서를 제출받아 구청에 신고하면 보증가입의무를 면제받게 된다. 최우선변제금은 임대차 기간이 끝난 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 경매로 넘어갈 경우 최우선으로 변제 (배당)를 해준다는 금액으로 지역별로 다르게 적용된다. 근저당권이 설정된 시기를 기준으로 지역별 최우선변제금을 해당 시군구청에 확인해야 하며, 23.11월 현재 기준으로 서울은 5,500만원이다.