매매계약부터 이사업체, 인테리어 등을 알아보고, 대출자서를 하는 등 실거주 갈아타기 위한 단계별로 지내다 보니 어느덧 잔금일이 3주도 남지 않았다. 대출자서를 하면서 해당 금융기관에서 전담으로 근저당권 설정을 하는 법무사에게 소유권이전등기를 의뢰할 경우 수수료 비용이 어느 정도인지 견적을 의뢰했었다. 잔금 치르고 이사 나가느라 신경쓸 일이 많은데, 법무사를 두 명이나 상대하면서 약속 잡고 업무를 보는 게 쉽지 않을 듯 해서 소유권이전등기비용의 차이가 크게 나지 않으면 보험사에서 근저당권을 설정하는 전담법무사에게 일괄 위임할 생각이었다.
일반적으로 부동산을 매입하는 경우, 거래대금인 매매가 외에 소유권이전등기비용, 부동산중개수수료 등의 부가적인 비용이 발생는데, 부동산의 소유권이전등기비용은 크게 취득세(지방교육세 포함), 국민주택채권 매입비용, 인지대 그리고 등기이전업무를 대행해주는 법무사의 보수(일비, 교통비, 수수료)로 구성되어 있다.
1가구 1주택/비조정지역에서의 취득세율을 기준으로 살펴보면, 매매대금이 6억 이하인 경우 1% (지방교육세는 취득세의 10%인 0.1%), 6억 초과 9억 이하의 경우 거래금액의 1~3%(지방교육세는 0.1~0.3%)[이 구간은 단일세율이 아니라 세부적으로 구간값을 나누어 150만원당 0.01%의 세율을 적용받는다. 산식은 [취득가액*2/3억원 -3]*100으로 함] , 9억 초과의 경우 거래금액의 3%( 지방교육세 0.3%)를 부담한다. 보유주택이 조정/비조정인지에 따라, 또는 주택의 보유수에 따라 세율은 천차만별이나 일반적인 수준은 위와 같다. 생애최초 주택구매이면 23년 기준으로 취득세 감면대상이 되고, 다주택인 경우 특히 취득세가 12%까지 중과되므로 개인의 주택소유 현황에 따라 매매계약체결 전에 매우 면밀히 따져보아야 한다. 세금은 피할 수 없지만, 그나마 매매계약서를 체결하기 전에는 방법을 찾아볼 수는 있으니 말이다.
취득세 다음으로 큰 비중을 차지하는 항목은 국민주택채권매입금액으로 국가에서 자동차, 부동산 등을 취득할 시에 채권을 매입하도록 하여 주택도시기금의 조성재원으로 사용하고 있다. 청약저축과 국민주택채권은 주택도시기금의 주요 조성재원이고, 이를 토태로 공공임대 등의 임대주택사업을 추진하고 있으나, 개인적인 입장에서는 이걸 굳이 왜 사야되는지는 납득이 가지 않고, 그냥 세금하고 동일한 비용으로 인식하고 있다. 국가, 공공기관 등은 의무매입대상 면제이며, 이밖에 주택건설사업자의 저당권설정 등기, 금융기관의 부동산 등기 등 여러 항목에서 면제가 되는 기준이 있으나 일반인에게는 그냥 세금과 동일한 비용이다. 또한, 이 채권은 보유하는 것이 아니라 구입 즉시 할인매도하는 것이 관례로 할인에 따른 본인부담금을 계산하여 매입비용을 산출한다.
주택도시기금홈페이지에서 채권의 매입용도에 따른 매입대상금액과 그에 따른 고객부담금을 확인할 수 있으며, 매입용도(부동산 소유권등기, 증여, 저당권설정이전 등으로 구분)와 물건지역(서울시+광역시/ 그밖의 지역으로 구분)에 따라 채권매입대상금액이 차등 적용된다. 그리고 용도와 지역을 구분한 후에 가장 중요한 건물분 시가표준액을 조회하여 금액을 산출하도록 되어있는데, 이는 과세의 기준이 되는 금액으로 한국부동산원의 공시가격 알리미에서 공동주택/단독주택 등으로 구분하여 조회가능하고, 여기서 나오는 금액을 넣으면 최종 채권매입금액이 산출된다. 주택 취득인 경우 시가표준액의 13/1000 부터 31/1000로 매입대상금액을 산출하며, 매일 변경되는 할인율에 따라 선급이자, 세금, 수수료 등을 제외하고 즉시매도시 내야하는 본인부담금이 조회되고 이를 대리인인 법무사를 통해 확인하고 비용을 지불하게 된다.
마지막으로 이전등기비용에서 변동의 폭이 가장 많은 법무사수수료에 대해 알아보겠다. 법무사의 등기보수는 거래금액에 따라 일정금액이 정해져있고, 추가적으로 초과금액의 몇 프로를 더하는 식의 방법으로 계산되며, 등기신고 및 채권매입대행에 따른 수수료는 건당 4만원, 법무사의 일당(4시간 이내 7만원, 초과 시 15만원) 및 교통실비(5~10만원)도 시간에 따라 그리고 법무사사무소 소재지에 따라 약간의 조정폭이 있다. 취득세와 채권매입금액, 인지대는 조정할 수 없는 고정비용이고 일반적인 법무사 보수기준에 따라 매수주택의 이전등기 법무사수수료는 대략 100만원이 넘는 것으로 셀프추정했었다. 근저당권을 설정하는 금융기관의 전담법무사측에서는 일괄 등기설정이기도 하고 고객서비스(?)차원에서 50만원대로 수수료를 제시해 주었는데, 결론적으로 그 법무사에 일괄위임할 수가 없었다.
이유인즉, 요즘 법무*이라는 플랫폼을 많이 쓰고 있다고 했고, 예전에 등기이전할 때는 없던 서비스였고, 근저당권설정하는 법무사에 의뢰하더라도 현실적인 비용수준은 알고 진행해야 할 것 같아서 이전등기 견적을 의뢰하게 되었다. 내 매매계약서 일부(잔금일과 거래대금, 소재지 등만 표시된 부분)을 찍어서 견적을 요청했는데 8개 업체에서 견적을 보내줬고, 1-2만원 차이가 있을 뿐 법무통에서 견적을 준 업체 모두 30만원대의 수수료를 제시했다. 처음엔 뭔가 숫자가 잘못된 건가 싶기도 했고, 잔금날 갑작스레 추가비용을 요구하는 게 아닌가 하는 의심이 들기도 했으나, 아마 해당 업무를 의뢰받는데 별도의 비용이 발생하지 않고, 플랫폼을 통해 여러 고객을 손쉽게 모집할 수 있어서 이 정도 수준의 할인 적용(내 기준으로 70%이상의 비용절감)이 가능한 것이 아닌가 싶은 생각이 들었다.
일반적인 법무사 수수료 대비 너무 저렴해서 이 가격으로 가능한가 싶기도 했지만, 일부 업체는 수수료 견적 비교란에 추가비용 없음을 표시해주었고, 견적안내문에 1세대 1주택 기준의 비용이며, 수수료는 추가발생 없을 것으로 기재해줘서 안심할 수 있었다. 그리고 법무통에 게시된 업체정보에서 해당 법무사사무소를 통해 이전등기를 한 고객들의 후기도 살펴볼 수 있어서 비교플랫폼의 순기능을 몸소 체험할 수 있었다. 대동소이한 금액의 차이였으나, 후기가 좋고 담당 사무장의 번호가 별도 기재된 업체를 선정해서 이전등기를 의뢰했고, 1시간 안에 필요서류 등을 안내 받을 수 있었다. 거액이 오가는 잔금날 특성상 몇십만원 단위는 우습게 보일 수 있지만, 그래도 상대적으로 적은 비용으로 이전등기를 할 수 있다면, 이 어플서비스를 이용하지 않을 이유가 없을 것 같다.
그리고 소유권이전을 위한 별도 준비서류는 매수자와 매도자에 따라 다르다. 매도자의 경우 매도용 인감증명서(보통 3개월이내 발급한 증명서를 유효한 것으로 알고 있는데, 나의 경우 매도진행하는 부동산에서 법이 바뀌었다며 1개월 이내 발급분을 요구해서 그냥 맞춰주기로 함), 주민등록초본(주소변동사항 포함), 등기권리증(없는 경우 법무사에서 확인서면을 하면 되고 3-4만원 내외의 비용 발생) 그리고 인감도장과 신분증을 준비해야 한다. 매수자의 경우 주민등록등본과 초본 각 1부. 가족관계증명서(상세발급) 그리고 매매계약서 원본과 일반도장이 필요하며, 모든 서류는 주민등록번호를 공개로 하여 발급하여야 한다. 내가 의뢰한 법무사는 구청제출서류인 주민등록등본과 가족관계증명서는 등기서류 준비를 위해 미리 발급하여 공유를 요청했고, 주민등록상 모든 세대원의 주택보유여부 및 해당 주택 소재지도 확인해서 서류준비를 하신다고 했다.
이제 정말 코앞으로 다가온 잔금날..그리고 이사까지..모쪼록 잔금거래와 이전등기가 무탈하게 진행될 수 있기를 바래본다. 그리고 나머지인 이사는 남은 기간 동안 버릴 것들은 정리해서 버려서 이삿짐을 가급적 가볍게 하고, 인테리어에서 중요한 벽지와 필름지 결정 정도가 남은 것 같다.
<덧붙임>
잔금일을 며칠 앞두고, 매도와 매수를 동시 진행하는 날이라 부동산과 당일 시간조율을 위해 이전등기 법무사와 소통하던 중, 그날 해당 사무장이 처리할 계약 건이 내 계약 외에도 또 있을 수가 있겠다는 사실을 깨달았다. 이사와 잔금을 같은 날짜에 동시 처리하기 때문에, 대부분의 잔금시간은 오후 12-1시 전후인 것이 일반적이고, 내 집의 매수인이 12시반 정도에 넘어올 것으로 예상되어 최대한 신속하게 매도서류 넘기고, 매도 잔금 받아서 매수부동산 쪽으로 넘어가기 위해 1시쯤에 남편이 해당서류 챙겨가서 매도인과 법무사와 만나는 것으로 시간을 맞추려는데, 매도인도 오케이한 시간에 대뜸 법무사가 어려울 것 같다고 시간을 더 앞당길 것을 요청해왔다. 12시-12시반에 매도인을 만나서 서류확인할 것을 요청하는데 매도잔금을 받지 않은 상태에서 매도인이 법무사에게 서류를 건내줄 수 없는 건 당연지사. 이유를 캐물으니 1시에 다른 계약 건이 있다고 하는데, 그때 깨달았다. 싸고 좋은 것은 없는 것이 진리임을.
법무*이라는 어플을 통해서 법무사 사무실에서 별다른 모객행위 없이 고객을 유입할 수는 있지만, 저렴한 비용으로 처리하는 등기엄무로 수익을 내려면 하루에도 1건 이상 중복해서 처리를 하는 것이 이들의 영업방식이었던 것이다. 잔금일에 가장 중요한 요소인 시간을 맞출 수 없는 법무사는 얼마가 됐든 수수료를 지불하고 이용할 이유가 없어서, 고민없이 법무사를 교체하기로 했다. 억대의 돈이 오가는 날에 법무사수수료 몇 십만원을 아끼고자 나의 시간이나 에너지를 소모할 필요도 없고, 일괄 위임하는 것이 나로서도 신경을 최소한 쓸 수 있으니 결국엔 나에게도 이득이라 근저당권설정 법무사에게 일괄 위임하기로 결정했다.