민간임대사업자로 등록한 임대사업자는 임대차신고와 함께 임대보증금보증에 대한 보증서를 같이 신고하도록 되어 있는데, 최근 1-2년 고공행진을 하던 공시가격이 올해는 여러 이유로 하락한 탓에 예년과 동일한 임대보증금으로 계약을 체결해도 보증가입이 불가한 사례가 많이 나오고 있어, 임대사업자가 임차인과의 신규 또는 연장계약에 앞서 챙겨야 할 보증가입이 가능한 보증금수준에 대해 알아보고자 한다.
참고로 이 기준은 대부분의 임대사업자가 가입하는 주택도시보증공사(HUG)의 보증신청기준에 준하며, 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 신청기준과는 다름에 유의할 것!
임대사업자가 소유한 임대주택의 종류에 따라 주택가격 산정기준이 다르게 적용된다
<주택유형에 따른 주택가격 산정기준>
- 아파트 : 1) 공동주택 공시가격 * 150%, 2) KB시세의 일반평균가, 3) 한국부동산원 부동산테크의 (상한가+하한가)/2 (다만, 아파트 최저층은 KB시세와 부동산테크의 하한가를 적용) 중에 택1 =>일반적으로 KB시세 평균가나 부동산테크의 산술평균가격이 공시가격의 150%보다 높은 편
- 오피스텔 : 1) 국세청 기준시가*120%, 2) KB시세의 하위평균가, 3) 부동산테크의 하한가 중 택1
- 연립/ 다세대 : 공동주택 공시가격 * 150%
- 단독/ 다가구 : 개별주택 공시가격 * 190%(공시가 9억원 이하)/ * 180%(9-15억원) / *160%(15억원 이상)
- 참고로, 1층에 상가가 포함된 다가구주택은 개별주택공시가격으로 주택에 대한 주택가격을 산정하고, 상가에 대한 (토지공시지가+건축물 시가표준액)*120%을 한 가격을 더하여 주택가격을 산정함
- 그리고 신축주택인 경우 공시가격이나 기준시가가 나오지 않으므로, 감정평가법인에서 받은 감정평가가격을 적용하거나 보증신청일 기준으로 최근 1년 이내(등기원인일 기준 1년 이내!!)의 매매가격이 등기사항증명서에 나오면 그 가격을 적용할 수 있다.
- 다만, 감정평가를 의뢰할 때는 HUG가 인정하지 않는 감정평가법인을 확인해야 하며, 평가목적은 담보제공용으로 기재하도록 요청해야 하고, 별도의 비용을 부담해야 한다. 보증신청일 기준 2년 이내의 감정평가서를 사용할 수 있으므로 주택 매입 시 금융기관으로부터 대출을 받은 시기가 2년 이내라면, 해당 금융기관에 감정평가서 제공을 요청하여 그 감정평가서를 사용하는 것도 가능하다.
- 현재까지는 주택유형별로 위에서 언급한 가격 중 1개를 선택하여 보증가입을 할 수 있으며, 주택가격이 높게 산정할수록 부채비율이 낮아져서 보증료율이 낮게 적용되므로, 가급적 높은 가격대를 주택가격으로 선택하는 것이 좋다.
보증가입을 위한 주택가격이 결정되면, 이제 보증가입을 위한 가격기준인 부채비율을 확인해 볼 차례이다.
- 부채비율은 해당 주택의 등기부등본 상의 담보권설정금액과 임대보증금의 합계금액을 위에서 산정한 주택가격으로 나누어 100%를 곱한 비율을 말한다.
- 예를 들어, 공시가격이 1.8억원인 경우 보증가입을 위한 주택가격은 1.8억원*150% = 2.7억원/ 등기부등본에 5천만원의 근저당권이 설정된 이 주택의 임대보증금을 1.6억원으로 가정하면, 주택가격 2.7억원 대비 부채금액은 2.1억원(0.5억원+1.6억원)으로 계산됨에 따라 보증가입은 가능하고 부채비율은 77.78%로 계산된다.
- 근저당권은 0.5억원으로 주택가격의 60%인 1.62억원 이내에 들어오므로 가입조건 충족
- 이런 경우 보증가입에 문제없는 보증금 수준으로 볼 수 있다. 등기부등본에 근저당이 없는 경우 공시가격 또는 KB시세 등에 따른 주택가격 100% 이내로 보증금을 책정하는 경우 보증가입도 가능하다.
여기서 주의할 것은 담보권설정금액과 임대보증금의 합이 주택가격 이내로 들어온다 하더라도, 담보권설정금액이 주택가격의 60%를 초과하면 보증가입조건 자체가 충족되지 않아 보증가입이 거절될 수 있다는 것이다. 대출을 많이 껴서 매매를 한 경우 보증금을 낮게 받더라도 간혹 담보권설정금액이 주택가격의 60%를 초과하여 보증가입을 위해 감액 등기 등이 필요할 수 있으므로 사전에 확인해야 한다.
보증가입을 위한 필수 가격조건은 1) 담보권설정금액이 주택가격의 60% 이내 + 2) 담보권설정금액과 임대보증금의 합계금액이 주택가격 이내인 두 가지로 모!두! 충족되어야 보증가입이 가능함!!!
임대보증금 수준이 보증가입을 하기에 문제가 없는 경우, 그 다음으로 챙겨야 할 것은 임대보증금 전액에 대한 보증을 가입할지 일부에 대한 보증을 가입할지를 결정해야 한다. 민간임대특별법에 따르면, 임대사업자인 임대인은 보증금 전액에 대하여 보증 가입하는 것이 원칙이나 아래 조건에 해당하는 경우에 보증금의 일부에 해당하는 금액만을 가입할 수 있도록 허용하고 있다.
- 근저당권이 세대별로 분리되어 설정되는 집합건물인 경우에만 일부 보증을 선택할 수 있음(단독주택이나 다가구주택은 일부보증에 대한 해당사항이 없음에 유의)
- 주택가격의 일부만 보증에 가입하는 것에 임차인이 동의한 경우로 일부보증가입동의서에 임차인이 해당 사실을 확인하고 서명날인하여야 함
위 두 가지 조건 중 1개라도 충족되어 일부보증을 가입하게 되면, 그 가입금액은 담보권설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액으로 산출되며, 추후 임대인으로부터 임대보증금을 돌려받지 못하게 될 경우 HUG에는 보증가입한 금액만을 청구할 수 있으므로 이 부분에 대해서 계약체결 시 임대인과 임차인 양자 간에 명확한 설명과 이해가 필요하다.
간혹 임대차계약체결 시 임차인이 충분한 설명을 듣지 않고 일부보증동의서에 서명하고 나중에 보증금반환에 대한 걱정으로 개별적으로 보증을 가입하는 경우도 있다고 하나, 해당 주택에 대해 임차인이 보증을 가입하는 경우 동일 주택임에도 가입조건에서 거절되는 사례가 있기도 하므로 임차인도 계약 전에 중개업소 말만 믿지 말고 별도로 확인해볼 필요가 있다.
같은 임대보증금에 대한 보증보험임에도 불구하고, 현재는 임대사업자인 임대인이 가입하는 임대보증금보증상품과 임차인이 가입하는 전세보증금보증상품의 가입조건(주택가격 산정방식 뿐만 아니라 적용하는 기준도 상이)이 다르므로, 누가 보증을 신청하는지에 따라 가입이 안 될 수도 있으므로 매우 주의가 필요하다. 현재 기준으로는 임차인이 가입하는 상품보다는 임대사업자인 임대인이 가입하는 상품의 가입조건이 조금은 완화되어 있기는 하다. 전세사기 등의 사회적 이슈로 임차인이 가입하는 상품은 올해 초부터 조건이 조금 까다로워진 상태이다.
- 임차인이 가입하는 상품은 주택유형별로 적용할 수 있는 가격의 우선순위가 있고(아파트의 경우 주택가격을 산정하는 기준의 1순위는 KB시세, 2순위 공시가격*140%, 3순위 이하로 적용되는 주택가격은 별도 확인이 필요하고, 다세대의 경우 1순위는 공시가격*140% (1순위의 가격정보가 없는 경우에 차순위의 조건으로 넘어가서 적용되나, 대부분의 다세대주택은 과세를 위해 공시가격이 있음)
- 또한, 가격적인 기준에서는임대보증금+근저당권의 비율이 90%인 경우에만 가입이 가능함
이 외에도 임차인이 가입하는 경우는 일부가 아닌 보증금의 전액에 대한 보증으로 가입하고, 전세계약기간이 반 이상 남아 있어야 신청이 가능하는 등 가입 조건이 다르므로, 별도 확인이 필요