실거주 갈아타기를 위한 가장 중요한 관문인 대출..매매계약체결 전까지 대출한도와 조건 등을 점검하고 확인했음에도 잔금을 위한 대출자서를 하기 전까지 불안한 마음은 어찌할 수가 없었던 것 같다. 특히나 내가 계약을 체결한 이후 부동산 매매시장이 조금씩 조정받는 분위기로 바뀌면서 실거래가도 뜸하게 올라오고, 연말로 갈수록 대출규제들이 하나둘 나오는 상황
일반적으로 연말은 각 금융기관들이 대출한도 소진을 이유로 대출에 적극적이지 않고, 9월말에 특례보금자리 규제가 시작된 이후 거래가 주춤하는 분위기고 금리도 높아질 듯 말 듯한 분위기여서 걱정이었다. 대출기관에서 대출실행을 위해 돌린 신용조회 결과, 금리는 9월에 나왔던 것보다 0.5%p정도 올랐고..한도는 거의 유사한 수준이지만, 신DTI를 적용하는 것으로 해당 금융사의 대출조건이 바뀌면서, 대출자서를 앞두고 요며칠 매우 당황스러운 시간을 보냈다. 금융기관에서 확인해준 변경 사유는 신DTI 적용으로 채무자인 내가 기존에 갖고 있는 주담대를 모두 상환해야 대출실행이 가능하는. (이번에 갈아타기 하는 주택 외에 투자용으로 지방주택을 1채 갖고 있으며, 그 주택의 담보대출도 포함해서 최초 심사가 진행되었음)
결국엔 그 조건을 수용하고 대출받기로 결정했지만, 원하지 않는 시점에 이렇게 담보대출을 상환해야 해서 유감스러운 것은 사실. 과하게 잡혀있는 신용대출한도로 dsr이 나오지 않을까 걱정했지 다른 주택의 담보대출에 발목 잡힐 줄은 몰랐음. 결론적으로 이번 일을 통해서 전반적인 대출조건을 다시 확인해보는 계기가 되었다.
일반적으로 주택담보대출의 한도는 LTV와 DTI 그리고 DSR을 통해 산출되며, LTV( Loan To Value ratio)는 해당 주택에 대해 금융기관이 취급할 수 있는 최대 대출한도를 말하며, 보통 KB시세나 부동산원 시세의 평균가격의 40-60% 선으로 적용되는데, 생애최초대출자 등의 조건에서는 7-80%로 이보다 더 상향된 LTV를 적용 받을 수 있다. 다음으로는 대출받는 사람의 소득을 기준으로 DTI/DSR 을 계산하는데, DTI(Debt to Income)는 새로 취득하는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출이자(다주택자인 경우도 기존 담보대출의 이자만 포함)를 합친 금액을 개인의 연소득으로 나눠서 계산하며, 신DTI는 새로 취득하는 주택의 담보대출과 기존에 갖고 있는 담보대출의 원리금을 합친 총액을 연간 소득으로 나누어 산출한다. DSR(Debt service ratio)은 대출받는 사람이 1년 동안 갚아야 할 모든 종류의 부채에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 산출하며, 보통 1금융권에서 40%를, 보험사 등 2금융권에서는 50%를 적용한다.
요즘 대출계산기 등이 워낙 잘 나와 있어서 대출가능 여부나 금액 수준을 미리 가늠해볼 수 있기도 하지만, 실제 가장 중요한 건 대출기관에서 대출실행 시점에 적용하는 기준이라는 것! 나의 경우 LTV는 KB시세의 60% 정도로 적용 받았고, 일반적으로 적용되는 dsr 40%로는 필요한 수준의 자금이 안 나와서 50%를 적용해 줄 수 있는 2금융권을 통해 대출상담을 했었다. dsr한도를 과하게 잡아먹는 신용대출의 선상환이 승인조건이긴 했지만, 필요한 자금수준의 한도가 나와서 일단 안심했었는데 신DTI가 적용되면서 기존 담보대출의 원리금으로 인해 50% 한도를 넘어가게 된 듯 하다.
거기다 최근 대출기간 50년이 이슈가 되면서 아쉽게도 40년 대출기간으로 받을 수 밖에 없었고, 금리는 변동금리에 원리금균등상환으로 받았다. 다른 조건으로 고정금리에 40년 원금균등상환이 있었고, 이 조건이 대출한도는 3천만원가량 더 나왔는데, 원금균등상환방식으로 했을 때 월별 상환금액이 원리금균등 대비 차이가 많이 나서 변동금리+원리금균등 조건을 선택할 수 밖에 없었다.
원리금균등상환방식은 대출금의 원금과 이자를 매월 일정한 금액으로 갚는 방식이고, 원금균등상환방식을 대출금의 원금을 매월 일정한 금액으로 갚는 방식이다. 원금균등은 매월 일정한 금액의 원금을 갚으므로 시간이 갈수록 갚아야 할 이자는 조금씩 줄어들지만, 대출받은 초기에 원금상환금액이 많아서 부담이 될 수도 있다. 반면, 원리금균등은 대출금의 원금과 이자를 합해서 매월 일정한 금액을 갚는 것이라 대출기간 내내 원리금이 예측가능하지만, 동일한 대출기간이라면 원금균등에 비해 부담해야하는 이자금액은 훨씬 많다.
예를 들어, 3억원을 40년/ 연 5%/ 원리금균등으로 상환할 경우, 매월 상환금액은 145만원(원금 20만원+이자 125만원) 정도로 동일하게 유지되며, 대출기간이 반 정도 지나면 동일한 원리금 145만원도 원금 53만원/ 이자 92만원으로 상환되고, 마지막 회차에는 원금 144만원/이자 6천원으로 상환하게 되어 대출이자 총액으로 보면 3.9억을 이자로 부담해야 한다. 같은 조건에서 상환방식을 원금균등으로 선택하는 경우, 1회차 상환금액은 185만원(원금 62만원+이자 125만원) 정도, 대출기간이 반 정도 지나면 월 상환금액은 125만원(원금 62만원+ 이자 62만원) 정도로 낮아지며 마지막회차에는 원금 62만원에 이자는 6천원 수준으로 대출이자 총액은 3억원 가량으로 원리금균등방식과는 큰 차이가 있다.
바로 이 총 이자상환금액 차이로 인해 지금 살고 있는 집을 살 때는 대출을 최소한으로 받고 싶었고, 거기에 이자를 가급적 덜 부담하고 싶은 마음에 원금균등상환방식을 택했는데, 투자에 대해 이런저런 지식들을 접하고 나서는 대출한도는 감당가능한 범위에서 최대한으로/이자는 원리금균등상환으로! 만약에 언젠가 금융회사에서 만기일시상환 조건으로 대출을 해 준다고 하면 무.조.건. 그 대출을 이용해야 한다고..어느 부동산강의에서 들었었다. 그런 날이 올지는 모르겠지만..
주택자산은 인플레이션을 먹고 우상향하지만 대출금액은 만기까지 고정이며, 결국엔 자산 대비 대출금액의 비율은 점차 줄어들 것이므로, 이자부담총액이 많더라도 원리금균등상환방식을 택하는 것이 더 낫다는 결론!
이번에는 배운대로 최대한의 한도를 끌어서 대출을 받았고, 소박한 인테리어 후에 새로운 기분으로 실거주하면서 업무가 힘들어도 회사 잘 다니고 ㅎ 그렇게 받는 월급으로 원리금 꼬박꼬박 내면서 소득 대비 검소한 소비생활을 유지하며 다음 번 갈아타기를 위해 자산볼륨을 키울 수 있도록 차근차근 준비하는 시간으로 보내야지..준비하는 사람에게 다른 기회가 주어질 수 있다는 것을 늘 기억하며..